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全国近四成地王项目未开工 难定价难入市

2014-08-04 13:13:40    来源: 收藏

  在北京7月份最后一场土地拍卖上,孙河片区内被称为“准地王”的宅地项目最终流拍。《经济参考报》记者获悉,在楼市整体下行的大背景下,一方面,房企对高价地不再激烈争夺,土地市场动作更为理性。另一方面,那些前两年高价获得的地王项目,如今都面临难定价、难入市的局面。

  市场机构CR IC研究中心针对近两年全国土地市场“地王”项目的统计数据显示,全国范围内2011年至2013年年度经营性用地单价和总价T O P10地块共计55幅(5幅地块同时位列总价和单价T O P10),其中30幅地块为商业办公用地,25幅地块为住宅用地。

  这些地块大部分位于北上广深等一线城市,数量占比达71%。值得一提的是,这55幅地块中,有21幅地块尚未动工,占比38%;22个项目在建,占比40%;9个项目在售,占比16%;1个项目已经竣工即开业;此外,还有2个项目被政府收回。

  数据还显示,2011年、2012年和2013年成交的总价地王开工率在逐年降低,分别为80%、70%和40%。单价地王开工率也相对较低,整体开工率为50%,2011年、2012年和2013年成交地块的开工率分别为70%、70%和10%。

  “2013年地王由于大都是下半年成交,开工比例较少。总体来看,地王难度相对较大,特别是单价地王低至50%的开工率更说明地王好拿,项目难做。”易居中国执行总裁丁祖昱认为,未开工的项目中,很多是因为土地价格太高,企业难以盈利,所以迟迟没有开工。

  他还指出,在建的项目中,多数项目处于正常建设状态,少数项目风险较大,工程进展较慢。例如北京崇文菜市场地块,该地块是合景泰富2011年以7.1亿元总价、43712元/平方米楼板价竞得的单价地王,在获得两年后才动工,时至今日已过三年也还在缓慢地建设当中。

  在分析原因时,丁祖昱认为是土地成本太高。“该地块规划为一栋高档购物中心,土地与建安成本超过5万元/平方米,加上投资物业资金周转较慢,势必会对企业整体资金链造成不利影响”。

  丁祖昱认为,地王中真正有问题的,都隐藏在迟迟不肯动工,或者为规避2年必须开工的土地政策惩处而被迫开工的项目。

  国土部2012年发布修订后的《闲置土地处置办法》,规定未动工开发满一年的闲置土地,将按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;土地闲置满两年的,将被国土部门无偿收回。